Crédito hipotecario: cómo funciona y qué costos considerar
Las partes de una hipoteca, un ejemplo de $2.5 millones a 20 años año por año y una lista de revisión antes de firmar.
Un crédito hipotecario es un préstamo para comprar, construir o remodelar una vivienda en el que la propia vivienda queda como garantía. Si dejas de pagar, la institución puede ejecutar la garantía. Por su monto y su plazo, es probablemente la decisión financiera más grande que tomarás, así que vale la pena entender cada parte.
Las partes de una hipoteca
- Valor de la vivienda: lo determina un avalúo. El banco presta sobre el menor entre el precio y el valor de avalúo.
- Enganche: la parte del precio que pagas tú. Ver la guía ¿Cuánto enganche dar?
- Tasa: en México la mayoría de las hipotecas bancarias son a tasa fija, lo que mantiene igual la parte de capital e interés durante todo el plazo.
- Plazo: comúnmente de 5 a 20 años.
- Seguros: de vida (liquida el saldo si falleces) y de daños (cubre la vivienda). Suelen ser obligatorios y se suman al pago.
- Gastos iniciales: avalúo, comisión por apertura, gastos notariales y de escrituración, e impuestos por adquisición de inmueble.
Crédito bancario, Infonavit, Fovissste o cofinanciamiento
Si cotizas en el Infonavit o el Fovissste, puedes usar el crédito de esas instituciones solo o combinarlo con uno bancario (cofinanciamiento) para comprar una vivienda de mayor valor. Cada programa tiene sus propias reglas de monto, tasa y forma de pago, que pueden cambiar con el tiempo, así que consulta las condiciones vigentes directamente con la institución. La calculadora te sirve para estimar la parte que financies con tasa fija.
Lista de revisión antes de firmar
- Pide la tabla de amortización completa y compárala con la de la calculadora.
- Compara el CAT de al menos dos o tres instituciones con el mismo monto y plazo.
- Pregunta cuánto suman los seguros al mes y si puedes contratarlos por fuera.
- Revisa si hay comisión por pago anticipado y cómo se aplican los abonos a capital.
- Suma todos los gastos iniciales para saber cuánto dinero necesitas el día de la firma.
- Asegúrate de que el pago total (con seguros) quede dentro de tu capacidad de pago, con margen para imprevistos.
Preguntas frecuentes
¿La hipoteca cobra IVA sobre los intereses?
En México los intereses de créditos hipotecarios para adquirir casa habitación generalmente están exentos de IVA. Confírmalo en tu contrato, sobre todo si el crédito es para otro tipo de inmueble.
¿Por qué al principio casi todo el pago es interés?
Porque el interés se calcula sobre el saldo, que al inicio es el préstamo completo. Conforme el saldo baja, la parte de capital crece.
¿Puedo cambiar mi hipoteca a otro banco?
Sí, a través de una sustitución o mejora de hipoteca, si otra institución te ofrece mejores condiciones. Toma en cuenta los gastos que implica el cambio.
La información de esta página es educativa y orientativa. Los ejemplos son hipotéticos: TuCalculadoraDeCrédito no es un asesor financiero, no ofrece créditos y no recomienda instituciones ni productos. Antes de contratar, revisa las condiciones, el CAT y el contrato con la institución financiera.